Steuerfreier Kapitalgewinn oder steuerbarer Vermögensertrag – Übersicht

Grundsätzliches

Vermögenserträge sind, ungeachtet, ob aus Geschäfts- oder Privatvermögen stammend, sowohl im Bund als auch im Kanton einkommenssteuerpflichtig (DBG 18 und 20). Die Unterscheidung zwischen Vermögensertrag und Kapitalgewinn ist in diesem Bereich v.a. wegen der Nichtberücksichtigung der Kapitalgewinne und -verluste von fundamentaler Bedeutung bei der Einkommensermittlung. 

Ein Kapitalgewinn entspricht der Differenz zwischen dem erzielten Veräusserungserlös und den Anlagekosten und entsteht durch die Veräusserung (Verkauf, Abtretung) von Vermögensrechten. Es handelt sich grundsätzlich um einen Wertzuwachsgewinn welcher durch die Ausscheidung eines obligatorischen oder dinglichen Rechts aus dem Vermögen des bisher Berechtigten in ein anderes Vermögensrecht umgewandelt wird.

Der Verkauf (oft bei Share-Deal Beteiligungsverkauf) von im Privatvermögen gehaltenen Wertschriften (u.a. Aktien, GmbH-Anteile, Genossenschaftsanteile oder Kryptowährungen) führt beim Verkäufer grundsätzlich zu einem steuerfreien Kapitalgewinn (Art. 16 Abs. 3 DBG sowie Art. 7 Abs. 4 lit. b StHG

Der steuerfrei Kapitalgewinn kann jedoch in folgenden Fällen in einen steuerbaren Vermögensertrag umqualifiziert werden:

• Direkte Teilliquidation: Rückkauf eigener Aktien;
• Indirekte Teilliquidation: Finanzierung des Kaufs mit Mitteln der Zielgesellschaft (Art. 20a Abs. 1 lit. a DBG sowie Art. 7a Abs. 1 lit. a StHG);
• Transponierung: Verkauf an beherrschte Gesellschaft (Art. 20a Abs. 1 lit. b DBG sowie Art. 7a Abs. 1 lit. b StHG);
• Mantelhandel:  Verkauf einer „leeren Hülle“ (Art. 5 Abs. 2 lit. b StG);
• Verkäufer ist gewerbsmässiger Wertschriftenhändler (Art. 18 DBG);
• Aktien sind gewillkürtes Geschäftsvermögen (Art. 18 DBG);
• Verletzung der 5-jährigen Umwandlungssperrfrist (Art. 19 Abs. 1 lit. b DBG).
• Anteilsverkauf von KMU-Firmen: Diverse Vertragsinhalte, Kaufpreiskomponenten, verdeckte Leistungen, vertragliche Abreden, etc. 

Es empfiehlt sich die steuerlichen Risiken vor Transaktionsabschluss genau zu prüfen und allenfalls einen Vorabbescheid (Steuerruling) mit den Steuerbehörden auszuhandeln.

Diese Steuerabzüge sollten Sie in Ihrer Steuererklärung nicht vergessen

Welche Steuerabzüge Sie in Ihrer privaten Steuererklärung nicht vergessen sollten (Stand per 31.12.2021):

Vorab ist zu erwähnen dass Sie nur als Abzug geltend machen können, was Sie belegmässig beweisen können. Wir empfehlen Ihnen also dringend, dass Sie während dem Jahr, alle Ihre Steuerbelege physisch oder elektronisch sammeln, damit Sie diese beim Ausfüllen der Steuererklärung bereit haben und diese dem Steueramt einreichen können. Den steuermindernde Tatsachen müssen belegt werden können. 

• Berufskosten und Berufsauslagen, wie Fahrkosten, Verpflegungskosten, Fahrrad pauschale
• Berufskleider können nur geltend gemacht werden (Schmutzkleider), sofern diese nicht im Alltag benutzt werden können und den Betrag des Pauschalabzugs übersteigen. 
• Kosten für Wochenaufenthalter, auswärtiger Aufenthalt
• selbstbezahlte Aus- und Weiterbildungskosten
• Pauschalabzug bei Nebenerwerb (20%)
• Familienabzüge
• Kinderabzug für minderjährige oder in Ausbildung stehende Kinder
• Kinderdrittbetreuungskosten
• Zweitverdienerabzug
• selbstbezahlte Krankheitskosten, wie Zahnarztkosten, Brillen, Hörgeräte, Prothesen, ärztlich verordnete Medikamente, Massagen, Kuraufenthalte, Physiotherapien, Ergotherapien, Logopädie, Psychotherapien, Spitex-Pflegekosten, Kosten für Diäten oder Spezialnahrung (z.B. bei Diabetes, Zöliakie), sofern ärztlich angeordnet, etc. (selbstbez. Kosten >5% Reineinkommen)
• Gesundheitskosten, behinderungsbedingte Kosten
• Abzug für Geldspieleinsatz (5% max. 5’000)
• Haushaltslehrlingskosten (50% der Lohnkosten)
• Versicherungsprämienabzug (max. Beiträge Kt und Bund beachten)
• Vorsorgebeiträge an die Säule 3a
• Pensionskasseneinkauf in die Vorsorgeeinrichtung
• Spenden an gemeinnützige Organisationen
• Spenden an politische Parteien
• Schuldzinsen und Schulden deklarieren
• Unterstützungsabzug prüfen (2’400 StG Kt. / 6’500 DBG)
• Invalidenabzug prüfen (max. 3’100)
• Betreuungkostenabzug prüfen (3’100)
• Kleinverdienerabzug prüfen

Zudem sind folgende weitere Kosten steuerlich abzugsfähig:

AHV-Beiträge als nicht erwerbstätige Person

Die AHV Beitragspflicht endet erst mit dem ordentliche Pensionsalter von 65 für Männer und 64 für Frauen (beachte AHV-Reform21). Bis zum ordentlichen Pensionsalter, müssen auch nicht erwerbstätige Personen, also beispielweise Frühpensionierte AHV-Beiträge zahlen. Die Beiträge für Nichterwerbstätige richten sich nach ihrem steuerbaren Vermögen und ihrem Renteneinkommen. Die bezahlten Beiträge können in der Steuererklärung vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Spenden an gemeinnützige Organisationen

Spenden an gemeinnützige Organisationen können Sie bei den Einkommenssteuern absetzen. In der Regel beträgt der höchstmögliche Abzugsbetrag 20 Prozent Ihres Netto-Einkommens. Bei den direkten Bundessteuern und in den meisten Kantonen können Spenden nur abgezogen werden, wenn mindestens 100 Franken im Jahr gespendet worden sind.

Spenden an politische Parteien

Auch Spenden an politische Parteien und Mitglieder-Beiträge können Sie beim Bund und Ihrem Wohnkanton von den Steuern absetzen. Dabei spielt es keine Rolle, welche Partei Sie unterstützen. Auch hier sind die Abzüge aber begrenzt:

Bei den Bundessteuern beträgt der Höchstbetrag 10’100 Franken, bei den kantonalen Steuern unterscheidet sich der Maximalbetrag von Kanton zu Kanton.

Schuldzinsen sind Einkommensmindernd und der Schuldenbestand sind als Vermögensminderung abzugsfähig.

Liegenschaftsunterhaltskosten

Der Pauschalabzug für die Unterhaltskosten liegt je nach Alter der Liegenschaft zwischen 10 oder 20 Prozent des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mietzinseinnahmen. Die tatsächlichen Kosten für den Unterhalt können den Pauschalabzug jedoch leicht übersteigen, besonders bei älteren Liegenschaften oder Renovationen. In diesem Fall lohnt es sich, in der Steuererklärung die effektiven Kosten abzuziehen. Sie können jedes Jahr wählen, ob sie den Pauschalabzug geltend machen oder die tatsächlichen Unterhaltskosten abziehen möchten. Stockwerkeigentümer können in der Regel auch die Einlagen in den Erneuerungsfonds abziehen. Weitere Infos zu Liegenschaftsunterhalt erhalten Sie hier.

Zudem sind auch Liegenschaftskosten für den Umweltschutz oder Energiesparmassnahmen, steuerlich absetzbar.

Vermögensverwaltungskosten und Negativzinsen

Grundsätzlich sind die Kosten für die Aufbewahrung des Vermögens steuerlich absetzbar. In den meisten Kantonen können die effektiven Kosten oder eine Pauschale abgezogen werden. 

Zu den effektiven Kosten gehören zum Beispiel Depotkosten für die Wertpapiere und Spesen für die Kontokorrent-, Anlage- oder Sparkonten oder Kosten für einen Steuerausweis mit den Ertragsangaben der Wertpapiere. Dazu gehören auch Gebühren für ein Bankschliessfach oder einen Safe und Inkassospesen für die Einlösung von Coupons. Negativzinsen und Portokosten für die Zustellung der Auszüge gehören ebenfalls dazu.

Nicht abziehbar dagegen sind Kosten, die dazu dienen, das Vermögen zu vermehren. Darunter fallen Transaktionskosten und anfallende Courtagen, Stempelabgaben oder Gebühren, Provisionen oder EC-/Kreditkartengebühren. Ebenfalls nicht abziehbar sind die Kosten für Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung oder für das Ausfüllen der Steuererklärung.

Diese Aufzählung ist weder vollständig noch abschliessend. Grundsätzlich ist der Einzelfall und auch die kantonalen Unterschiede zu prüfen. 

Bei Fragen sind wir gerne für Sie da.

Stand per 31.12.2021

Kryptowährungen in der Steuererklärung deklarieren

Kryptowährungen (oder Kryptowerte) erfreuen sich  immer grösserer Beliebtheit und sind mittlerweile massentauglich geworden.  Zahlreiche Investoren weltweit investieren in Kryptowährungen. Auch in der Schweiz ist die Anzahl Kryptoinvestoren gestiegen. Entsprechend werden Kryptowerte und das Verständnis der auf Kryptowerten basierten Anwendungen (insbesondere sog. ‹Decentralized-Finance-Anwendungen›) auch für Steuerbehörden immer wichtiger. Dennoch hat sich bei der Einkommens-  und Vermögenssteuer noch keine einheitliche Praxis herausgebildet.

Grosses Thema ist die Abgrenzung zwischen privaten steuerfreien Kapitalgewinnen und selbstständigem Erwerbseinkommen beim Kauf und Verkauf von Kryptowerten.

Grundsatz

Die bestehenden Steuergesetze finden auch auf das Schür­fen, Halten und Handeln von Kryptowährungen und Token Anwendung. Es wurden keine Sonderregelungen erlassen (wir sprechen in der Folge der Einfachheit halber nur noch von Token. Kryptowährungen sind mitgemeint).

Wie bei Wertpapieren auch, ist die Unterscheidung zwi­schen Geschäfts- und Privatvermögen von zentraler Be­deutung. Kapitalgewinne und -verluste wirken sich beim Geschäftsvermögen einkommenswirksam aus. Im Privat­vermögen sind Kapitalgewinne steuerfrei und -verluste nicht abzugsfähig. Die Zuordnung zur einen oder anderen Vermögensmasse hängt vor allem von den Aktivitäten, dem Mitteleinsatz und der Professionalität des Steuerpflichtigen ab.

Aus Sicht der Steuern handelt es sich bei Kryptowährungen um eine bewertbare bewegliche Sache. Im Interesse einer einfachen und leicht nachvollziehbaren Deklaration sind Kryptowährungen in der jährlichen Steuererklärung im Formular «Wertschriften- und Guthabenverzeichnis» aufzuführen. Der Bestand an Kryptowährungen kann in der Regel mit einem Ausdruck der Jahresendbestände im «Wallet», also der digitalen Brieftasche, belegt werden.

Besteuerung Mining

Das Mining erfordert eine enorm hohe Rechenleistung und wird damit in der Regel professionell betrieben. Die zielgerichtete Strategie und die bedeutenden Investitio­nen deuten auf Erwerbseinkommen hin.

Über die steuerliche Qualifikation von Erträgen aus Staking, Lending und Liquidity Mining haben sich Bund und Kantone lange nicht geäussert. Im Dezember 2021 hielt die ESTV erstmals öffentlich fest, dass dezentrale Vermögenserträge wie Zinsen aus Guthaben zu qualifizieren und entsprechend als steuerbares Einkommen zu versteuern sind.

Wie die ESTV in der im Oktober 2023 veröffentlichten Publikation zum Thema Kryptowährungen festhält, gelten für die Deklaration der Werte im Rahmen der Einkommenssteuern die allgemeinen Regeln über die Bestimmung des Wertes am Stichtag und die Ermittlung eines allfälligen Fremdwährungskurses. Grundsätzlich sind Erträge aus Staking, Lending und Liquidity Mining also – analog den Fremdwährungen – im Zeitpunkt des Zuflusses zu bewerten, wobei die Kantone auch Bewertungen zum Monats- oder Jahresmittelkurs akzeptieren.

Für die einkommenssteuerrechtliche Erfassung von Erträgen aus Staking, Lending und Liquidity Mining haben sich in der Praxis Softwarelösungen wie z.B. Koinly etabliert. Sämtliche Blockchain-Wallets und Trades können mit der Software von Koinly verbunden und in einem Steuerreport zusammengeführt werden.

Schliesslich sollte man beim Betreiben von Staking, Lending und Liquidity Mining immer auch die latente Gefahr einer allfälligen Umqualifikation zur selbständigen Erwerbstätigkeit im Auge behalten.

Besteuerung Staking

In einer Blockchain muss ein Konsens über die gültigen Transaktionen und den richtigen Datenbestand hergestellt werden. Neuere Verfahren gewisser Blockchains (z.B. Ethereum 2, Tezos) nutzen «Proof-of-Stake»-Algorithmen («PoS»). Die Richtigkeit der Transaktionen in PoS-Blockchains wird durch Personen bestätigt, welche eine bestimmte Menge der Kryptowährung im Protokoll halten, den sog. «Validatoren». Für das Zurverfügungstellen der Token und die Bereitstellung und den Betrieb der Infrastruktur, sog. «Staking», erhalten die Validatoren bei erfolgreicher Validierung neue Token der entsprechenden Blockchain (sog. «Rewards») und/oder eine Transaktionsgebühr.

Gemäss der ESTV stellen die Rewards für die Zwecke der Einkommenssteuer bei natürlichen Personen grundsätzlich steuerbaren Ertrag aus beweglichem Vermögen dar. Dies gilt auch für die Transaktionsgebühr. Der Reward bzw. die Transaktionsgebühr gelten im Zeitpunkt des Zuflusses (Vereinnahmung einer Leistung oder der Erwerb eines festen Rechtsanspruchs) als realisiert. Von den Erträgen des beweglichen Vermögens können die Kosten (z.B. Gebühren) steuerlich abgezogen werden. Erfüllt der Validator die Kriterien der selbständigen Erwerbstätigkeit (insbesondere des gewerbsmässigen Wertschriftenhandels), qualifizieren die Rewards bzw. die Transaktionsgebühren als steuerbare Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit und unterliegen ebenfalls den Sozialversicherungsbeiträgen.

Insbesondere im Zusammenhang mit Staking hält die ESTV folgendes fest:

Besteuerung Delegator-Staking: Wer eigene Token lediglich an Dritte delegiert und dadurch Erträge erzielt, betreibt dies nach Ansicht der ESTV im Normalfall im Rahmen einer schlichten privaten Vermögensverwaltung und nicht im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit. Entsprechend sind die Erträge zwar als Einkommen zu versteuern, Sozialversicherungsabgaben sind jedoch nicht geschuldet.

Besteuerung Validator-Staking: Hier gilt es gemäss der ESTV zu unterscheiden, mit welchem Kapital- und Arbeitseinsatz die Tätigkeit ausgeübt wird. Da die Funktion eines Validators häufig mit einem handelsüblichen Laptop und einer vorprogrammierten Softwareausgeübt werden kann, wird nicht jeder Validator das Staking im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit ausüben.

Besteuerung der Ausgabe von Token

Die verschiedenen Arten von Token lösen unterschiedliche Steuern aus. Fremdkapital-Token sind steuerlich als Obligationen zu qualifizieren. Token mit Eigenkapital­charakter lösen bei ihrer Ausgabe die Emissionsabgabe aus.

Besteuerung des Haltens von Token

Token sind zum Verkehrswert vermögensteuerpflichtig. Werden sie nicht regelmässig gehandelt, muss der Ver­kehrswert geschätzt werden. Dabei sind sowohl der Substanz- als auch der Ertragswert angemessen zu berücksichtigen.

Besteuerung des Handels mit Token

Veräussern natürliche Personen Token aus ihrem Privatvermögen und erzielt sie damit einen steuerfreien Kapitalgewinn. Liegt eine steuerliche Gewerbsmässigkeit vor, sind Kapitalgewinne steuerbar, Kapitalverluste im Gegenzug steuerlich abzugsfähig.

Fazit

Die steuerliche Behandlung von Kryptowährungen ist anspruchsvoll. Dies nicht zuletzt deshalb, weil die Vermögens­klasse noch relativ jung ist und viele Steuerpflichtige Tokens kaufen, ohne zu wissen, was genau sie erworben haben. Sobald Gewerbsmässigkeit infolge einer aktiven Krypto-Handelstätigkeit festgestellt wird, sind die Auswirkungen noch grösser auf die Einkommens- und Vermögensfolgen des Steuerpflichtigen.

Bei Fragen sind wir gerne für Sie da.

Stand per 31.12.2021

Vereinfachte Nachbesteuerung in Erbschaftsfällen

Auf den 1. Januar 2010 trat das Bundesgesetz über die Vereinfachung der Nachbesteuerung in Erbfällen und die straflose Selbstanzeige in Kraft. Die darin aufgeführten Neuerungen gelten nicht nur für den Bund, sondern auch für den Kanton.

Durch die vereinfachte Nachbesteuerung wurde die Frist zur Erhebung der Nachsteuer auf Einkünften und Vermögen verkürzt, die der Erblasser nicht deklariert hat. Massgebend sind nicht mehr die letzten zehn, sondern nur noch die letzten drei vor dem Todesjahr des Erblassers abgelaufenen Steuerperioden. Von der vereinfachten Nachbesteuerung profitieren Erben, welche die Steuerhinterziehung des Erblassers unverzüglich offenlegen und ihre Mitwirkungspflicht erfüllen. Diese ist insbesondere bei der Errichtung eines vollständigen und genauen Nachlassinventars gefragt. Die vereinfachte Nachbesteuerung greift nur, wenn die Steuerbehörden noch keine Kenntnis vom hinterzogenen Vermögen oder Einkommen hat.

Nach der früheren Regelung konnte bei einer Steuerhinterziehung des Erblassers die Nachsteuer (inklusive Verzugszins) für die letzten zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers eingefordert werden. Neu wird die Nachsteuer (inkl. Verzugszins) nur noch für die letzten drei vor dem Todesjahr des Erblassers abgelaufenen Steuerperioden nachgefordert. Ist die Veranlagung des Todesjahres bereits rechtskräftig vorgenommen worden, so wird diese ebenfalls in die Nachbesteuerung mit einbezogen.

Damit diese Vereinfachung bei der Nachbesteuerung in Erbfällen gewährt werden kann, müssen folgende Bedingungen kumulativ erfüllt sein: 

• Die Hinterziehung darf den Steuerbehörden im Moment der Anzeige durch die Erben noch nicht bekannt sein.
• Die Erben müssen die Steuerbehörden bei der Feststellung der hinterzogenen Vermögens- und Einkommensfaktoren vorbehaltlos und aktiv unterstützen. Es sind somit alle diese Faktoren offen zu legen und entsprechende Belege einzureichen.
• Die Erben müssen sich ernsthaft um die Bezahlung der Nachsteuern und Zinsen bemühen.

Wird eine dieser drei Bedingungen nicht erfüllt, so erfolgt eine ordentliche Nachbesteuerung für die letzten zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers. Verheimlichen Erben ausserdem wissentlich Nachlasswerte, droht ihnen ein Strafverfahren wegen Verheimlichung von Nachlasswerten und allenfalls auch wegen Steuerhinterziehung (eigenes Verschulden). Den Erben werden jedoch keine Bussen für vom Erblasser hinterzogene Steuern auferlegt (fremdes Verschulden).

Für die vereinfachte Nachbesteuerung genügt die Meldung und Mitwirkung eines einzigen Erben, auch wenn mehrere Erben betroffen sind (Erbengemeinschaft). Erfahren die Erben von nicht vollständig deklarierten Einkommens- und Vermögenswerten des Erblassers, so können diese die Selbstanzeige auch alleine vornehmen. 

Bei Fragen sind wir gerne für Sie da.

Grundstückgewinnsteuer

Bei einem Verkauf oder Veräusserung von Grundeigentum (Land, Grundstücke, Liegenschaften, Immobilien) bezahlen natürliche und juristische Personen auf dem erzielten Verkaufsgewinn eine Grundstückgewinnsteuer.

In der Schweiz kennt man zwei Systeme der Besteuerung von Grundstückgewinnen.

• Im monistischen System unterliegen private wie auch geschäftliche (auch juristische Personen) Grundstückgewinne einer Sondersteuer: der Grundstückgewinnsteuer.
• Im dualistischen System werden geschäftliche Grundstückgewinne mit der Einkommensteuer (natürliche Personen) oder mit der Gewinnsteuer (juristische Personen) besteuert. Private Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken unterliegen dagegen der Grundstückgewinnsteuer.

Berechnung des Grundstückgewinns

Die Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf. Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten.

Zu den Anlagekosten gehören der seinerzeitige Kaufpreis, die wertvermehrenden Investitionen seit dem Kauf der Liegenschaft, Notariatskosten, Maklerprovisionen sowie allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung der Festhypothek. Im Kanton Aargau können die Anlagekosten pauschalisiert werden, sofern die Besitzesdauer mehr als 10 Jahre beträgt.

Steuertarif bei der Grundstückgewinnsteuer

Die Steuersätze sind kantonal unterschiedlich. Im Kanton Aargau wird ein proportionaler Tarif gewählt und der Steuersatz ist abhängig von der Besitzesdauer. Beträgt der Steuersatz im ersten Jahr 40 % auf dem steuerbaren Grundstückgewinn, so nimmt er mit der Besitzesdauer ab und beträgt nach 25 Jahren noch 5 % des steuerbaren Grundstückgewinnes.

Steueraufschub

Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Grundstückgewinnsteuer zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. Dabei gibt es zwei Kategorien welche unterschieden werden:

• steueraufschiebende Handänderungen (Art. 97 StG)
• steueraufschiebende Ersatzbeschaffungen (§§ 98 und 99 StG)

Die einzelnen Aufschubstatbestände:

• Bei einem Eigentumswechsel durch Erbgang
• Bei einem Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht
• Bei Landumlegungen
• Bei einer Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, sofern ein Ersatzgrundstück erworben wird
• Beim Kauf einer Ersatzliegenschaft bei selbst genutztem Wohneigentum

Die Ersatzbeschaffung im Detail

Wird eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) mit Gewinn verkauft, so wird die Besteuerung aufgeschoben, soweit der Erlös zum Erwerb oder zum Bau einer ebenfalls selbstgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird. Wird nicht der gesamte Erlös in ein Ersatzobjekt reinvestiert, unterliegt der nicht wieder investierte Anteil am Erlös der Grundstückgewinnsteuer.

Der Aufschub bei einer Ersatzbeschaffung kann nur beantragt werden, sofern

• sowohl die verkaufte als auch die neu erworbene (oder zu erwerbende) Liegenschaft dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken am Hauptwohnsitz genutzt wird;
• die Verwendung des Erlöses für die Ersatzliegenschaft verwendet wird und;
• das Ersatzgrundstück in der Schweiz liegt.

Der Ersatz muss normalerweise innerhalb von zwei Jahren nach der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen. Längere Fristen sind in Einzelfällen möglich, wobei hier die Umstände, die zur Verzögerung führen, offengelegt werden müssen. Auch eine Vorweggenommene Ersatzbeschaffung ist möglich. 

Ein Steueraufschub beim Verkauf einer Ferienwohnung kann nicht beantragt werden, da die Voraussetzung der dauernden Selbstnutzung nicht erfüllt ist. 

Besitzdauer bei der Grundstückgewinnsteuer

Die Haltedauer ist für den Steuertarif entscheidend. Je länger die Liegenschaft gehalten wurde, desto weniger Grundstückgewinnsteuern fallen an. Im Kanton Aargau liegt der Steuersatz bei 40% des Gewinns im ersten Besitzjahr. Die Steuerbelastung nimmt dann mit Zunahme der Besitzdauer ab und endet bei 5% bei einer Besitzdauer von mehr als 25 Jahren.

Die Besteuerung des Grundstückgewinns sinkt bei längerer Besitzdauer. Eine Verschiebung des Verkaufs von wenigen Monaten kann so zu einem tieferen Steuerbetrag führen. Je nach Situation lohnt es sich also, den Verkaufszeitpunkt um wenige Monate hinauszuschieben.

Anlagekosten

Die Kosten für den Kauf oder die Erstellung der Liegenschaft können steuerlich geltend gemacht werden. 

Wertver­meh­rende Investi­tionen

Wertvermehrende Investitionen können von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Steuerlich gelten diese als Anlagekosten, da diese eine dauernde Wertvermehrung bewirken. Typische Beispiele sind z. B. der Bau eines Wintergartens, der Ausbau des Dachstocks oder sämtliche Kosten welche bei der Einkommenssteuer nicht als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig waren. 
Für die Anrechnung dieser Investitionen sollten immer die Originalbelege vorliegen.

Verkaufskosten

Die Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen, können von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Dazu gehören insbesondere allfällige Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern, Notariatsgebühren sowie eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank (der sogenannte „Penalty“).

Bei Fragen sind wir für Sie da.