§ 95   I. Gegenstand der Steuer

1. Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.
2. Nicht unter die Grundstückgewinnsteuer fallen Gewinne, soweit sie mit der Gewinnsteuer oder mit der Einkommenssteuer erfasst werden.

§ 96   II. Veräusserungen

1. Steuerbegründete Veräusserungen

1. Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit der Eigentum an Grundstücken oder Anteilen an solchen übertragen wird.
2. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
   1. die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über Grundstücke wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
   2. die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person;
   3. die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
   4. die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens der steuerpflichtigen Person an Immobiliengesellschaften, wenn diese Beteiligungsrechte ein Sondernutzungsrecht (z.B. ein Wohnrecht) an einer Wohneinheit verkörpern;
   5. der Tausch.
3. Die Veräusserung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft durch eine Gesellschaft, die gemäss § 78 Abs. 1 besteuert wird, gilt nicht als Veräusserung im Sinne von Absatz 2 lit. a.

§ 97   2. Steueraufschiebende Veräusserungen

1. Die Besteuerung wird aufgeschoben bei
   1. Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis) und Eigentumswechsel mit Erbvorbezug, Schenkung oder gemischter Schenkung;
   2. Rechtsgeschäften unter Verwandten in gerader Linie;
   3. Rechtsgeschäften unter Verheirateten, auch wenn sie der gegenseitigen Abfindung im Ehescheidungs- oder Ehetrennungsprozess dienen;
   4. Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
   5. …
   6. Umstrukturierungen gemäss § 28 Abs. 1 sowie § 71 Abs. 1 und 3.
2. Die steuerpflichtige Person kann innert 1 Jahr nach der Veräusserung verlangen, dass die Grundstückgewinnsteuer erhoben wird.

§ 98   3. Ersatzbeschaffungen
a) Wohneigentum

1. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Beteiligung mit Sondernutzungsrecht), soweit der dabei erzielte Erlös innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
2. Bei Mehrfamilienhäusern gilt das Ersatzbeschaffungsprivileg nur anteilmässig für den von der steuerpflichtigen Person ganzjährig selbst bewohnten Hausteil.

§ 99   b) Land- und Forstwirtschaft

1. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert 1 Jahr vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb eines selbst bewirtschafteten Ersatzgrundstückes in der Schweiz oder zur Verbesserung der eigenen, selbst bewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird.

§ 99a   c) Ersatzbeschaffungen in einem anderen Kanton

1. Wird ein ausserkantonales Ersatzgrundstück, dessen Erwerb zu einem Steueraufschub gemäss den §§ 98 oder 99 geführt hat, innert fünf Jahren ohne erneute Ersatzbeschaffung veräussert, wird der im Kanton Aargau aufgeschobene Grundstückgewinn nachträglich besteuert. Das Recht zur nachträglichen Veranlagung verjährt fünf Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem das ausserkantonale Ersatzgrundstück veräussert wurde.

§ 100   III. Steuersubjekt

1. Steuerpflichtig ist die veräussernde Person.
2. Mehrere Steuerpflichtige haben die Steuer entsprechend ihren Anteilen zu entrichten. Bei Gesamteigentum haften sie solidarisch.

§ 101   IV. Steuerobjekt

1. Grundstückgewinn

1. Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

§ 102   2. Erlös

1. Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person. Wird kein Kaufpreis festgelegt oder liegt ein Tausch vor, gilt der Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung als Erlös.
2. Für Grundstücke, die vom Privatvermögen ins eigene Geschäftsvermögen übergeführt werden, gilt als Erlös der Wert, zu dem sie im Unternehmen aktiviert werden.

§ 103   3. Anlagekosten
a) Erwerbspreis

1. Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und allen weiteren Leistungen oder dem tatsächlich bezahlten niedrigeren Preis. Ein höherer Preis kann nur angerechnet werden, wenn eine vorbesitzende oder die steuerpflichtige Person für die nach dem damaligen Recht geschuldeten Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuern auf Grund dieses Preises veranlagt worden ist.
2. Der Erwerbspreis ist jedoch nicht massgebend, soweit das Grundstück durch eine steueraufschiebende Veräusserung oder Ersatzbeschaffung erworben worden ist. In solchen Fällen ist jener Erwerbspreis massgebend, welcher der letzten steuerbegründenden Veräusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer) zu Grunde lag.
3. Als Erwerbskosten gelten zudem Verluste, welche die veräussernde Person beim Erwerb des Grundstückes im Zwangsvollstreckungs- oder Nachlassverfahren aus Pfand- oder Bürgschaftsvertrag erlitten hat.
4. Wurde ein Grundstück durch Überführung aus dem eigenen Geschäftsvermögen ins Privatvermögen erworben, gilt derjenige Wert als Erwerbspreis, welcher der Einkommenssteuer zu Grunde lag.

§ 104   b) Aufwendungen

1. Als Aufwendungen sind anrechenbar:
   1. Kosten für Planung, Bauten, Umbauten und andere Investitionen;
   2. Grundeigentümerbeiträge an Bau und Korrektion von Strassen, Kanalisationen, Bodenverbesserungen, Wasserbau und für ähnliche Werke;
   3. Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind,
   4. Mehrwertabgaben.
2. Nicht anrechenbar sind:
   1. Aufwendungen, die bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer als Abzüge oder als Aufwand berücksichtigt worden sind oder hätten berücksichtigt werden können;
   2. der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkommen oder Ertrag während einer ganzen Steuerperiode in der Schweiz versteuert worden ist oder wird.
3. Leistungen Dritter, insbesondere Versicherungsleistungen, sowie Beiträge von Bund, Kanton und Gemeinden, für welche die veräussernde Person nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig ist, sind dem Veräusserungsgewinn zuzurechnen.

§ 105  c) Anlagekosten bei Besitzdauer über 10 Jahre

1. Ist das Grundstück im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut und besass es die steuerpflichtige Person länger als 10 vollendete Jahre, werden die Anlagekosten pauschaliert. Die Pauschale wird in Prozenten des Veräusserungserlöses bemessen:
   

   Besitzdauer (begonnene Jahre)		Pauschale in % des Veräusserungserlöses
   11		80
   12		79
   13		78
   14		77
   15		76
   16		75
   17		74
   18		73
   19		72
   20		71
   21		70
   22		69
   23		68
   24		67
   25		66
   ab 25 vollendeten Jahren		65

2. Die Besitzdauer wird nach § 110 berechnet. Wird ein Grundstück, das aus dem Geschäftsvermögen ins Privatvermögen übergeführt wurde, innert 10 Jahren nach der Überführung veräussert, können die Anlagekosten nicht pauschaliert werden.
3. Höhere Anlagekosten werden angerechnet, sofern sie die steuerpflichtige Person vollständig nachweist.

§ 106    d) Anlagekosten bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken des Geschäftsvermögens

1. Die für die Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Anlagekosten von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken des Geschäftsvermögens entsprechen dem Buchwert zuzüglich der bisher vorgenommenen Abschreibungen nach § 27 Abs. 4.
2. Der in diesen Anlagekosten enthaltene Erwerbspreis ist jedoch nicht massgebend, soweit das Grundstück durch eine steueraufschiebende Veräusserung erworben worden ist. In solchen Fällen ist jener Erwerbspreis massgebend, welcher der letzten steuerbegründenden Veräusserung zu Grunde lag.
3. Erfolgte eine Ersatzbeschaffung nach Grundstückgewinnsteuerrecht, werden die Anlagekosten um den Gewinn gekürzt, dessen Besteuerung aufgeschoben wurde.

§ 107   4. Gesamtveräusserung

1. Werden zu verschiedenen Zeiten erworbene Grundstücke oder Anteile an solchen zusammen veräussert, sind Gewinn und Besitzdauer für jede Fläche gesondert zu ermitteln. Dabei ist der Erlös nach den Wertverhältnissen im Zeitpunkt der Veräusserung zu verteilen. Die Anlagekosten werden nach Objekten aufgeteilt. Unausscheidbare Aufwendungen werden gleichmässig auf die Fläche der veräusserten Grundstücke verteilt.
2. Bilden jedoch die Grundstücke im Zeitpunkt der Veräusserung eine wirtschaftliche Einheit, wird der Gewinn gleichmässig auf die Fläche der veräusserten Grundstücke verteilt, wobei die Wertverhältnisse im Zeitpunkt der Veräusserung zu berücksichtigen sind. Die Besitzdauer wird für jede Fläche gesondert ermittelt.

§ 107   5. Teilveräusserung

1. Wird ein Grundstück in verschiedenen Teilen (Parzellen, Miteigentumsanteile usw.) veräussert, ist der Erwerbspreis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des massgebenden Erwerbes auf die einzelnen Teile anzurechnen.
2. Aufwendungen sind anrechenbar, soweit sie den veräusserten Teil betreffen. Unausscheidbare Aufwendungen sind anteilmässig anzurechnen.
3. Verluste aus Teilveräusserung können mit Gewinnen aus der nächstfolgenden Teilveräusserung verrechnet werden. Bei der vollständigen Veräusserung noch nicht verrechnete Verluste sind anteilmässig mit den vorangegangenen Gewinnen zu verrechnen. Rechtskräftige Veranlagungen sind zu diesem Zweck zu revidieren.

§ 108   V. Steuerberechnung

1. Tarif

1. Die Steuer wird in Prozenten des steuerbaren Grundstückgewinns berechnet und beträgt:
   1. 40 % bis zum vollendeten 1. Besitzjahr
   2. 38 % bis zum vollendeten 2. Besitzjahr
   3. 36 % bis zum vollendeten 3. Besitzjahr
   4. 34 % bis zum vollendeten 4. Besitzjahr
   5. 32 % bis zum vollendeten 5. Besitzjahr
   6. 30 % bis zum vollendeten 6. Besitzjahr
   7. 28 % bis zum vollendeten 7. Besitzjahr
   8. 26 % bis zum vollendeten 8. Besitzjahr
   9. 24 % bis zum vollendeten 9. Besitzjahr
   10. 22 % bis zum vollendeten 10. Besitzjahr
   11. 20 % bis zum vollendeten 11. Besitzjahr
   12. 19 % bis zum vollendeten 12. Besitzjahr
   13. 18 % bis zum vollendeten 13. Besitzjahr
   14. 17 % bis zum vollendeten 14. Besitzjahr
   15. 16 % bis zum vollendeten 15. Besitzjahr
   16. 15 % bis zum vollendeten 16. Besitzjahr
   17. 14 % bis zum vollendeten 17. Besitzjahr
   18. 13 % bis zum vollendeten 18. Besitzjahr
   19. 12 % bis zum vollendeten 19. Besitzjahr
   20. 11 % bis zum vollendeten 20. Besitzjahr
   21. 10 % bis zum vollendeten 21. Besitzjahr
   22. 9 % bis zum vollendeten 22. Besitzjahr
   23. 8 % bis zum vollendeten 23. Besitzjahr
   24. 7 % bis zum vollendeten 24. Besitzjahr
   25. 6 % bis zum vollendeten 25. Besitzjahr
   26. 5 % ab dem vollendeten 25. Besitzjahr

§ 110   2. Berechnung der Besitzdauer

1. Als Beginn und Ende der Besitzdauer gelten
   1. das Datum der öffentlichen Beurkundung der Veräusserung;
   2. bei Fehlen einer öffentlichen Beurkundung der Zeitpunkt des Überganges der Verfügungsgewalt.
2. Ist das Grundstück auf Grund einer steueraufschiebenden Veräusserung erworben worden, wird die Besitzdauer ab der letzten steuerbegründenden Veräusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer oder gleichartige ausserkantonale Steuer) berechnet. Erfolgte der Erwerb durch Ersatzbeschaffung nur teilweise mit reinvestierten Mitteln, wird die längere Besitzdauer anteilmässig in der Höhe dieser reinvestierten Mittel angerechnet.

§ 110a   3. Anrechnung

1. Grundstückgewinnsteuern, die bei der wirtschaftlichen Veräusserung von Grundstücken gemäss § 96 Abs. 2 lit. a erhoben wurden, werden auf die Gewinnsteuern, die innert der folgenden 10 Jahre bei der zivilrechtlichen Veräusserung dieser Grundstücke anfallen, angerechnet.

§ 111   VI. Aufteilung des Ertrages

1. Die Grundstückgewinnsteuer fällt je zur Hälfte dem Kanton und der Gemeinde zu, in deren Gebiet das Grundstück liegt.

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