Die Schweizer Stimmbevölkerung hat am 28. September 2025 mit deutlicher Mehrheit beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Nach jahrzehntelanger Diskussion steht damit ein Paradigmenwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung bevor. Dieser bringt umfassende Änderungen für Eigenheimbesitzer, Investoren, Unternehmen und die Finanzierung von Immobilien mit sich.

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Eigenmietwert entfällt für selbstgenutzte Erst- und Zweitwohnungen.
• Unterhaltskosten sind nicht mehr abzugsfähig, sofern die Liegenschaft selbst bewohnt wird.
• Energetische Massnahmen sind auf Bundesebene künftig nicht mehr abzugsfähig; Kantone können Ausnahmen vorsehen.
• Schuldzinsenabzug wird eingeschränkt und nur noch anteilsmässig aufgrund des Vermögensanteils nicht selbstgenutzter Immobilien gewährt.
• Neue Liegenschaftssteuer für Zweitwohnungen: Kantone können künftig eine zusätzliche Steuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen.

Künftig wird für selbst bewohnte Liegenschaften keine Eigenmietwert-Besteuerung mehr erhoben. Im Gegenzug entfallen die Abzugsmöglichkeiten für private Schuldzinsen. Die neue Regelung umfasst einen generellen Systemwechsel bei der Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen. Mit der neuen Vorlage können Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge keinen Abzug von Schuldzinsen mehr geltend machen; das gilt nicht nur für Hypothekarzinsen sondern auch für Konsum- und Lombardkredite sowie private Darlehen.

Eine Übergangsfrist lässt das alte System noch bis mindestens 2027 in Kraft, Stand heute gelten die neuen Regelungen frühestens ab 1. Januar 2028.

Die eidgenössische Steuerverwaltung koordiniert diesen Systemwechsel und setzt den Kantonen Übergangsfristen für die Anpassung ihrer kantonalen Liegenschaftssteuern. Während der Übergangszeit bleibt für Eigentümer alles beim Alten mit Eigenmietwertbesteuerung und Abzugsmöglichkeiten, sodass geplante Sanierungen und Investitionen in den kommenden Jahren noch steuerlich geltend gemacht werden können.

Für Zweitliegenschaften kommt eine spezielle Objektsteuer auf kantonaler Ebene. Bei Renditeobjekten (Vermietung/Verpachtung) bleiben die bisherigen Regeln mit Einkommensbesteuerung der Mieteinnahmen und Abzug der Unterhaltskosten bestehen. Schuldzinsen bei vermieteten / verpachteten Liegenschaften bleiben im Rahmen des allgemeinen Abzugs nach «quotal-restriktiver Methode» teilweise abzugsfähig. * Die Kantone müssen die Änderungen in ihren Steuergesetzen bis spätestens 1. Januar 2028 implementieren.

Steuerliche Konsequenzen für Eigenheimbesitzer

Der Wegfall des Eigenmietwerts senkt üblicherweise das steuerbare Einkommen, aber auch die Schuldzins- und Unterhaltsabzüge entfallen. Für (Neu-)Erwerb bleibt ein limitierter Schuldzinsabzug von max. 10’000 Franken (Ehepaare) bzw. 5’000 Franken (Alleinstehende) bis 10 Jahre nach Kauf bestehen, pro Jahr um 10 Prozent reduziert.

Die Steuerbelastung fällt je nach individueller Situation höher, tiefer oder gleich aus; insbesondere bei hohen Hypotheken und grossen Unterhaltsaufwendungen fahren Eigenheimbesitzer künftig steuerlich schlechter.

Zweitliegenschaften

Für Zweitwohnungen fällt der Eigenmietwert ebenfalls weg. Stattdessen wird eine spezifische Objektsteuer auf kantonaler Ebene eingeführt. Damit soll ein Steuersubstrat erhalten bleiben, da viele Tourismusregionen von diesen Einnahmen abhängig sind.

Steuerliche Abzüge entfallen auch bei Zweitwohnungen, Ausnahmen und Übergangsregelungen sind kantonal unterschiedlich.

Gewerbliche Nutzung und Geschäftsvermögen

Gehört die Liegenschaft einer Firma oder einer reinen Liegenschaftsgesellschaft, bleibt die Ertragsbesteuerung wie bisher. Mieteinnahmen und abzugsfähige Unterhalts- sowie Schuldzinsen sind weiterhin ordentlich zu deklarieren, weil betriebsnotwendig.

Befindet sich das Objekt zwar im Privatvermögen des Unternehmers, wird aber betrieblich genutzt, bleiben Geschäftsraummieten im betrieblichen Bereich steuerbar und abzugsfähig. Nur der Teil, der privat genutzt wird (z.B. Geschäftswohnung), profitiert vom Wegfall des Eigenmietwerts.
 

Praxistipps für die Übergangsphase

• Steuerliche Planung: Prüfen, ob grössere Unterhaltsarbeiten oder Hypothekarumstrukturierungen sinnvoll vorgezogen werden sollten, um vorhandene Abzüge letztmalig zu nutzen. 
• Dokumentation: Werterhöhende Investitionen (z.B. neue Küche) sollten weiterhin sauber dokumentiert werden, da sie beim Grundstückgewinn beim Verkauf weiterhin abzugsfähig bleiben. 
• Finanzierung prüfen: Zinsbelastung künftig netto kalkulieren – niedrigere Abzugsfähigkeit kann sich auf die Tragbarkeit auswirken. 
• Beratung: Frühzeitig das Gespräch mit dem Treuhänder oder der Bank suchen, um die individuelle Situation zu optimieren.

 Was Eigenheimbesitzer jetzt tun sollten

• Überprüfen, ob sich grössere Sanierungen/Umbauten noch 2025 bis 2027 umsetzen lassen und steuerlich geltend gemacht werden können. Entscheidend für die Abzugsfähigkeit ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Leistungserbringung und der Rechnungsstellung. Allein eine Vorauszahlung ohne ausgeführte Arbeiten reicht steuerlich nicht aus. Einzelne Kantone stellen beim Liegenschaftsunterhalt auf das Zahlungsdatum ab  (z. B. Basel-Stadt). Die Konsultation der jeweiligen kantonalen Bestimmungen wird dringend empfohlen. 
• Finanzierung neu überdenken: Die bisherigen geldwerten Vorteile durch den Schuldzinsabzug entfallen. Experten raten dazu, Hypotheken vorsorglich zurückzuführen, sofern möglich, da eine Verschuldung zukünftig steuerlich nicht mehr begünstigt wird. 
• Allfällige Schuldzins-Abzüge (bei Hypotheken) vor Inkrafttreten der neuen Regelung noch nutzen. 
• Investitionen gut dokumentieren, ein allfälliger Gewinn beim Verkauf bleibt steuerpflichtig, investierte Werte können aber deklariert werden. 
• Individuelle Steuerimpact-Berechnung anfertigen lassen. 
• Spezialfälle klären: Bei Liegenschaften mit gemischter Nutzung (privat und geschäftlich) oder betrieblich genutzten Räumen im Privatvermögen empfiehlt sich eine genaue Dokumentation und eine individuelle Beratung mit Treuhand- und Steuerexperten. Solche Fälle erfordern eine differenzierte Abgrenzung und Anpassung an neue Vorschriften. 
• Stockwerkeigentum: Die Reform gilt uneingeschränkt auch für Stockwerkeigentum. Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen ebenfalls künftig keinen Eigenmietwert mehr versteuern. Bei speziellen Gemeinschaftsfragen empfehlen sich klare Absprachen mit Miteigentümern und Verwaltung. 
• Unter Umständen kann es vorteilhaft sein, vermietete Liegenschaften auf eine Immobiliengesellschaft zu übertragen. Aufgrund der komplexen steuerlichen Konsequenzen ist es empfehlenswert, dabei fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.

 Quelle: Treuhand|Suisse, 1.11.2025

Neues Gerichtsurteil zu Nachfolgeregelung vs. Mitarbeiterbeteiligung im Kanton Aargau und deren Steuerfolgen

In einem aktuellen Fall (WBE.2023.174) hat sich das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau mit der Frage beschäftigt, ob eine Nachfolgeregelung oder Mitarbeiterbeteiligung vorliegt. Um was ging es?

Der Kanton Aargau ging bisher grundsätzlich von Mitarbeiterbeteiligungen aus, sobald die Aktien im Rahmen der Nachfolgelösung an einen Mitarbeitenden übertragen wurden. 

Hauptpunkt des Urteils war die Frage, ob die Zuwendung von 795 Namenaktien einer AG aus dem Nachlass der bisherigen Alleinaktionärin an den früheren Geschäftsführer als steuerfreies Vermächtnis oder als steuerbares Einkommen zu qualifizieren ist. Das Gericht kommt nach sachlicher Abwägung und unter Bezugnahme auf Lehre, Bundesrecht und vergleichbare kantonale Praxis zum Schluss, dass in diesem besonderen Fall die Nachfolgeregelung im Vordergrund steht, der Anfall der Aktien somit kein steuerbares Erwerbseinkommen, sondern ein einkommenssteuerfreies Vermächtnis darstellt.

Dabei wurde festgestellt:

• Die steuerliche Qualifikation (Einkommen vs. steuerbefreites Vermächtnis) der Zuwendung, insbesondere ob ein Erwerb infolge einer Nachfolgeregelung als steuerfreies Vermächtnis (§ 33 Abs. 1 lit. a StG AG) oder als steuerbares Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit (§ 26 Abs. 1 StG AG) gilt

Die einzelne Kernaussagen:

• Entscheidend für die steuerliche Qualifikation ist, ob der Rechtsgrund für die Übertragung der Aktien vorwiegend im Arbeitsverhältnis liegt (dann Mitarbeiterbeteiligung/Einkommen) oder die Unternehmensnachfolge im Vordergrund steht (dann steuerfreies Vermächtnis).
• In Fällen, bei denen der Hauptfokus auf der Sicherstellung der Unternehmensfortführung und nicht auf einzelprämierter Arbeitsleistung liegt, wird das steuerfreie Vermächtnis bejaht; dies unabhängig von Bindungsklauseln oder langem Zeithorizont.
• Die Vorgaben aus § 33 Abs. 1 lit. a StG AG (Vermächtnis) und § 26 Abs. 1 StG AG (Einkommen) sowie ihre Abgrenzung sind bundesrechtskonform nach der Praxis des BGer und der Lehre auszulegen.

Das Urteil ist aus Sicht der Unternehmensnachfolge sehr erfreulich. Es setzt ein positives Zeichen gegen eine zu pauschalisierte Betrachtungsweise hinsichtlich der Mitarbeiterbeteiligungen.

Bei Fragen sind wir gerne für Sie da. 

Steuerumgehung bei Wegzug ins Ausland durch PK-Einkauf

Kurz vor ihrem Wegzug ins Ausland zahlte eine Frau über CHF 240’000 in ihre berufliche Vorsorge ein. Die Steuerbehörden sahen darin eine gezielte Steuerumgehung, da die Einzahlungen nicht wirklich dem Vorsorgeaufbau in der Schweiz dienten. Deshalb wurde der Steuerabzug verweigert. Das Bundesgericht bestätigte diese Einschätzung und wies die Beschwerde ab; auch eine mögliche spätere Rückkehr in die Schweiz änderte daran nichts. (Quelle: BGE 9C_349/2024 vom 21.2.25)

Ermessensveranlagung bei den Steuern

Reicht eine steuerpflichtige Person keine Steuererklärung ein oder fehlen wesentliche Unterlagen, kann die Steuerbehörde den mutmasslichen Steuerbetrag schätzen. Diese sogenannte Ermessensveranlagung fällt in der Regel höher aus als die effektive Steuerlast.

Betroffene können Einsprache erheben. Damit diese Erfolg hat, muss die vollständige Steuererklärung mit allen erforderlichen Belegen nachgereicht werden. Ohne diese Unterlagen wird die Einsprache in der Regel abgewiesen.

Wer absehen kann, dass er die Frist nicht einhalten kann, sollte rechtzeitig eine Fristverlängerung beantragen. Rasches Handeln ist entscheidend, um eine korrekte Veranlagung zu erreichen.

Bei Fragen sind wir für Sie da.

Bildung von pauschalen Wertschwankungsreserven

Das Bundesgericht hat im Entscheid BGE 9C_625/2023 vom 19. Februar 2025 ausdrücklich festgehalten, dass Wertschwankungsreserven, die durch die Neutralisierung von Buchgewinnen auf börsenkotierten Wertpapieren (zum Beispiel Aktien, etc.) gebildet werden, steuerlich nicht abzugsfähig sind.

Kernaussagen des Urteils

• Das Bundesgericht betont, dass es keinen politischen Willen gibt, solche Wertschwankungsreserven auf nationaler Ebene steuerlich anzuerkennen.
• Rückstellungen und Reserven sind nur steuerlich zulässig, wenn ein tatsächlich eingetretenes Risiko oder eine konkret drohende Verpflichtung besteht.
• Kursverluste, die als potenzielles Risiko lediglich möglich, aber noch nicht eingetreten sind, rechtfertigen keinen steuerlichen Abzug als Reserve.
• Die allgemeinen steuerlichen Grundregeln für Rückstellungen nach Art. 63 Abs. 1 DBG werden durch pauschale Wertschwankungsreserven bei Effektenportfolios nicht erfüllt.
• Es wurde aber anerkannt, dass einzelne Kantone für spezifische Branchen (z.B. Banken, Versicherungen) ausdrücklich pauschale Wertschwankungsreserven steuerlich akzeptieren dürfen, sofern dies im kantonalen Recht festgelegt ist.

Konsequenzen für die Praxis

• Unternehmen AG können Wertschwankungsreserven nicht als Aufwand geltend machen und steuerlich abziehen, solange keine kantonale Spezialregel existiert.
• Nur tatsächlich eingetretene Kursverluste oder realisierte Abwertungen können steuermindernd berücksichtigt werden.
• Für generell unsichere oder zukünftige Kursrisiken sieht das Bundesrecht keinen Abzug vor, da diese im Rahmen der handelsrechtlichen Bewertung (True & Fair View) ausreichend berücksichtigt werden und darüber hinaus keinen steuerlichen Spielraum eröffnen.

Nachsteuerverfahren infolge unvollständiger Vermögensdeklaration, Darlehen aus Erbteilung

(Urteil des Bundesgerichts vom 16. Dezember 2024)

Die Vorinstanz hat erwogen, es sei folgende Ausgangslage zu beurteilen: 2016 sei der Vater der Erblasserin verstorben. Sein Nachlass habe sich aus beweglichem Vermögen in der Höhe von CHF 1 437 067 sowie einer Liegenschaft mit einem Verkehrswert von CHF 1 789 000 zusammengesetzt. Die Erblasserin, ihre Schwester sowie der Lebenspartner des Vaters hätten je einen Viertel des Nachlasses geerbt. Den verbleibenden Viertel hätten die Erblasserin und ihre Schwester je zur Hälfte geerbt, jedoch unter Vorbehalt eines lebenslänglichen, unentgeltlichen Nutzniesungsgrechts des Lebenspartners. Die Erbansprüche des Lebenspartners sollten sich auf die Liegenschaft beziehen, um ihm einen weiteren Verbleib darin zu ermöglichen. Da der Lebenspartner jedoch nicht in der Lage gewesen sei, die Erblasserin und ihre Schwester auszuzahlen, sei in einem Erbteilungsvertrag vom 9. September 2019 ein «Guthaben» der Erblasserin bzw. eine Schuld des Lebenspartners ihr gegenüber in der Höhe von CHF 500 000 vereinbart worden. Abgesichert sei das «Guthaben» durch einen Namen-Registerschuldbrief im 1. Rang auf der Liegenschaft gewesen. Die Fälligkeit der Forderung sei auf den Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft oder auf den Zeitpunkt des Versterbens des Lebenspartners festgesetzt worden.

Das Verwaltungsgericht hat weiter die Qualifizierung der strittigen Forderung als Darlehen bestätigt und erwogen, dieses sei nicht Teil des Nachlasses des Vaters gewesen, sondern entstamme unmittelbar nach der Erbteilung aus dem Vermögen des Lebenspartners. Es hat weiter festgehalten, Teil des steuerbaren Vermögens bildeten auch private Darlehen. Entgegen der Ansicht der Erbinnen sei das Darlehen nicht aufschiebend bedingt gewesen. Der Erbteilungsvertrag vom 9. September 2019 habe keine aufschiebende Bedingung vorgesehen, weshalb die Erblasserin die betreffende Darlehensforderung im Zeitpunkt des Abschlusses des Erbteilungsvertrags, am 9. September 2019, erworben habe. Die Erblasserin wäre daher gehalten gewesen, die Forderung in ihrem Wertschriftenverzeichnis in den Steuerjahren 2019 und 2020 zu deklarieren. Da sie dies nicht getan habe, sei die in Frage stehende Nachbesteuerung zu Recht erfolgt.

Ein Steuerpflichtiger legte beim Bundesgericht Beschwerde gegen das kantonale Steueramt ein. Er hatte seiner Konkubinatspartnerin Unterhaltsbeiträge bezahlt und diese in der Steuererklärung als Abzug geltend gemacht. Das Steueramt erkannte den Abzug nicht an.

Das Gericht bestätigte die Entscheidung des Steueramts. Es verwies auf den klaren Wortlaut des Gesetzes, wonach nur die Unterhaltsbeiträge an den geschiedenen, gerichtlich oder tatsächlich getrennt lebenden Ehegatten abzugsfähig sind. Leistungen zur Erfüllung anderer familienrechtlicher Unterhalts- oder Unterstützungspflichten gegenüber anderen Begünstigten sind nicht abzugsfähig. (Quelle: BGE 9C_643/2023 vom 15.11.24)

Bei Fragen sind wir für Sie da.

Die USA erheben eine Erbschaftssteuer auf den Wert von US-Aktien, in den USA domizilierten Investmentfonds (zum Beispiel aktive Fonds, ETF oder Indexfonds), Derivaten und strukturierten Produkten von US-Emittenten, US-Immobilien und in den USA gehaltenen Sachanlagen. Die Steuer kann bis zu 40 Prozent betragen und gilt unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Für Einwohnerinnen und Einwohner der meisten Länder wird die Steuer auf den Teil des Vermögens erhoben, der einen Schwellenwert von 60.000 US-Dollar (im Jahr 2025) übersteigt.

Im aktuellen Doppelbesteuerungsabkommens mit den USA zahlen Schweizer Anleger/innen jedoch nur auf dem Teil des Vermögens US-Erbschaftssteuern, welche einen viel höheren Schwellenwert überschreitet. Im Jahr 2025 liegt der Schwellenwert bei 13’990’000 US-Dollar. Dieser Schwellenwert ist angeglichen und entspricht jenem für Einwohner/innen USA. 

Falls der Wert Ihres US-Vermögens diesen Grenzwert überschreitet, kann es sich lohnen, Ihr Portfolio so anzupassen, dass Vermögenswerte, die der US-Erbschaftssteuer unterliegen, unter den Schwellenwert fallen. Stand per 31.12.2024