Mehrwertsteuer auf Geschäftsmiete (Mwst-Optierung)
Grundsätzlich ist die Mehrwertsteuer auf der Vermietung von Immobilien ausgenommen (ausgenommene Leistungen Art. 21 MWSTG). Bei der Geschäftsmiete besteht aber die Möglichkeit, die Miete freiwillig der Mehrwertsteuer zu unterstellen, d.h. die Option zu beantragen. Unter welchen Umständen macht diese Option Sinn?
In den meisten Fällen geht die Initiative für die freiwillige Unterstellung der Miete vom Vermieter aus. Sein Beweggrund ist die Entlastung seiner Drittkosten oder seiner Investitionen von der Mehrwertsteuer. Vor allem bei neu erstellten Geschäftsimmobilien oder vor grösseren Investitionen drängt sich die Option auf.
Die Vorteile für den Mieter können sein:
- Der Mieter kann den Vorsteuerabzug der Mietkosten geltend machen.
- Der Vermieter teilt seinen Steuervorteil mit dem Mieter, indem er den Nettomietzins reduziert.
- Durch den offenen Nachweis der Mehrwertsteuer in der Nebenkosten-Abrechnung kann Vorsteuer abgezogen werden.
Nachteilig wirkt sich die Mehrwertsteuer-Unterstellung für den Mieter aus:
- wenn er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Dann ist die Option im Resultat eine Mietzinserhöhung.
- bei der Untervermietung. Sie wird schwieriger, weil es dafür auch eine Option braucht, um Kostenneutralität herzustellen.
- im Fall eines Ablehnungsrechts des Vermieters gegenüber nicht mehrwertsteuerpflichtigen Nachmietern. Aus Mietersicht ist eine solche Bestimmung zu streichen.
Geschäftsmietverträge enthalten oft Klauseln, mit denen sich der Vermieter das Recht zur Überwälzung der Mehrwertsteuer auf den Mieter vorbehält. Damit diese Klausel umgesetzt werden kann, braucht es eine Mietzinserhöhung mit Formular mit explizitem Ausweis der Mehrwertsteuer. Kann der Mieter nicht vom Vorsteuerabzugsrecht im Umfang der Erhöhung profitieren, ist dies ein Missbrauch der Überwälzung, und somit ist eine Anfechtung der Erhöhungsanzeige zu prüfen, vor allem wenn für den Vermieter durch die Änderung die Kosten sinken, die Nettomiete aber gleich bleibt.
(Quelle: Verband der Geschäftsmieter)