Beim Kauf einer Ferienimmobilie empfiehlt es sich, die finanziellen und steuerlichen Folgen beachtet werden. Dauerhaft selbstbewohntes Wohneigentum wird von Banken normalerweise mit bis zu 80% Fremdfinanziert (Hypothek). Ferienhäuser und Ferienwohnungen hingegen üblicherweise nur zu 50 – 70%. Der Rest muss aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Guthaben aus der Pensionskasse und der Säule 3a dürfen nicht verwendet werden. Alternativ kann auf dem Hauptwohnsitz eine zusätzliche Hypothek aufgenommen werden, um die Ferienimmobilie zu bezahlen. Für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gelten in den meisten Fällen strengere Amortisationspflichten als für selbstbewohnte Liegenschaften. Die Amortisationsregeln sind gesetzlich nicht vorgeschrieben und unterscheiden sich von Bank zu Bank. Viele Banken verlangen, dass Hypotheken für Ferienimmobilien innert 10 – 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters auf unter 50% zurückbezahlt werden.
Die Tragbarkeitsberechnung von Ferienimmobilien folgt denselben Regeln wie bei selbstbewohntem Wohneigentum und sollte nicht mehr als ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens ausmachen. Wichtig: Für die Berechnung werden normalerweise sämtliche Wohnkosten addiert.
Eine Ferienimmobilie unterliegt der gleichen steuerlichen Behandlung wie die Liegenschaft am Hauptwohnsitz. Der steuerliche Verkehrswert der Immobilie wird als Vermögen am Hauptsteuerdomizil betrachtet, während der Eigenmietwert abzüglich der Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen als Einkommen am Belegenheitsort der Immobilie angesehen wird. Wird das Ferienhaus oder die Ferienwohnung vermietet, müssen die Mieteinnahmen nach Abzug der Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen als Einkommen versteuert werden. Im Falle einer teilweisen Vermietung werden der Eigenmietwert und die Mieteinnahmen anteilsmässig berechnet.
Für die Ermittlung der Steuerfaktoren erstellt das Steueramt eine Steuerausscheidung, bei der die jeweiligen Einkommens- und Vermögenswerte dem jeweiligen Steuerdomizil zugewiesen werden. Wichtig dabei ist, das am Hauptsteuerdomizil das satzbestimmende (weltweites Einkommen und Vermögen) für die Steuertarifbestimmung berücksichtigt wird.
Bei Fragen zur Zuweisung der Steuerfaktoren und der Steuerausscheidung sind wir gerne für Sie da.