Vor- und Nachteile einer Immobiliengesellschaft

Bei Immobilienbesitz stellt sich die Frage ob dieser besser direkt (Privat) oder indirekt über eine Immo-AG gehalten werden soll?

Nachfolgende eine Auflistung der wichtigsten Punkte über die Vor- und Nachteile:

Liegenschaft im Privatvermögen

Vorteile:

  • Verkaufsgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Wird nicht mit  dem übrigen Einkommen zusammengerechnet.
  • Auch ohne effektiven Liegenschaftsunterhalt kann jährlich ein pauschaler Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden
  • Liegenschaftsunterhaltskosten sind abzugsfähig
  • Bei selbstbewohnten Liegenschaften wird der Eigenmietwert angewendet

Nachteile:

  • Unsicherheit bezüglich gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel
  • Es können keine Abschreibungen und Rückstellungen vorgenommen werden.
  • Hohe Steuerprogression kann nicht eliminiert werden, Erträge erhöhen die Steuerprogression
  • Alle Investitionen und Finanzierungen müssen privat getragen werden
  • Grundsätzlich keine Verlustvorträge mit Ausnahme der neu ab 01.01.2020 vorgesehenen Verlustvorträge übertragbar auf 2 Folgejahre (Investitions-kosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen oder Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau)

Liegenschaft im Geschäftsvermögen / Immobilien-AG

Vorteile:

  • Es können Abschreibungen und Rückstellungen gebildet werden.
  • Der jährliche Gewinn der Immobilien-AG wird in der juristischen Gesellschaft mit dem Gewinnsteuersatz besteuert. Ohne Progression
  • Kalkulierbare Steuerbelastung sowohl der jährlichen Gewinne als auch eines allfälligen Spekulationsgewinnes in der Gesellschaft (13 –25% je nach Kanton)
  • Keine AHV und Familienzulagenabgaben auf Gewinn
  • Privilegierte Besteuerung von Dividendenausschüttungen beim Aktionär
  • Aktionärsdarlehen steuerneutral zurückführen
  • Grösserer Freiraum bei der Steuerplanung (z.B. Zeitpunkt, Höhe von Dividenden)
  • Einfachere Handhabung bei Vererbung (Aktien statt Liegenschaften)

Nachteile:

  • Umstrukturierungskosten, Handänderungs- und Notariatskosten (einmalig)
  • Buchhaltungs- und Beratungskosten
  • wirtschaftliche Doppelbesteuerung (Unternehmensgewinn und Dividendenbezug)
  • Beachtung der wirtschaftlichen Handänderung beim Verkauf eines Aktienpaketes einer Immobiliengesellschaft.
  • Grundstückgewinnsteuer beim Übertrag der Liegenschaft in die eigene Gesellschaft
  • Allenfalls 1% Emissionsabgabe bei Gründung, Einbringung der Liegenschaft
  • Neben der Gewinnbesteuerung in der AG/GmbH ist die Besteuerung im Zeitpunkt der Ausschüttung (Dividende) zu beachten.
  • Wirtschaftliche Handänderung bei Verkauf der Aktienmehrheit (Grundstückgewinnsteuer)
  • Kein pauschaler Unterhaltsabzug möglich, nur effektive Kosten abzugsfähig
  • Allenfalls höhere Vermögenssteuer (Steuerwert der Aktien ist tendenziell höher als Katasterwert der Liegenschaft)

Bei allen Vorteilen sollten auch die Nachteile nicht übersehen werden. Werden Liegenschaften in die eigene Gesellschaft übertragen, fallen eine Grundstückgewinnsteuer und eventuell eine Abgabe für Emissionswerte von einem Prozent an. 

Weitere Punkte sind die wirtschaftliche Handänderung beim Verkauf der Aktienmehrheit und die Tatsache, dass kein pauschaler Unterhaltsabzug in Immobilien AG möglich ist. Einen Unterschied gibt es bei der Vermögensteuer. Meistens ist der Steuerwert der Aktien höher als der Katasterwert der Liegenschaft. 

Grundstückgewinnsteuer auf Stufe Kapitalgesellschaft

Je nach Kanton wird beim Verkauf der geschäftlichen Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer (monistisch) oder die Gewinnsteuer (dualistisch) erhoben. Die Grundstückgewinnsteuer erfasst den Wertzuwachs der Liegenschaft (Differenz zwischen Anschaffungswert und Verkaufspreis). 
Bei der direkten Bundessteuer unterliegt einerseits der Wertzuwachs und andererseits die wieder eingebrachten Abschreibungen der Gewinnsteuer. Im monistischen-System besteuert der Kanton auch bei juristischen Personen den Wertzuwachs mit der Grundstückgewinnsteuer und nur die wieder eingebrachten Abschreibungen werden mit der Gewinnsteuer erfasst.

Bin ich gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler?

Kommt das Halten und Verwalten von Liegenschaften im Privatvermögen einer selbständigen Erwerbstätigkeit gleich, so liegt aus steuerlicher Betrachtungsweise ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor. Die Indizien hierfür sind beispielsweise: Häufige Transaktionen, kurze Haltedauer, Branchenkenntnisse oder markante Fremdfinanzierung. Die Umqualifizierung hat auf privater Ebene weitere Steuern und Abgabefolgen (Sozialversicherungen, AHV-Beiträge). Es ist empfehlenswert die Situation hinsichtlich gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel vorgängig zu überprüfen.  

Fazit

Wohnen Sie Privat in einem Tief­steuer­kanton (etwa in Schwyz, Obwalden oder Zug) und eine Immobilie in einem Hoch­steuer­kanton besitzen (zum Beispiel Genf, Waadt, Basel-Stadt, Bern oder Zürich), ist die Wahrschein­lich­keit grösser, dass sich eine Immobilien AG lohnt. Das heisst Ort der Liegenschaft und Wohnsitz der Aktionäre ist entscheidend. Oft macht eine Immobilien-AG jedoch erst bei hohen Mieterträgen Sinn.

Zudem hängt die Entscheidung auch vom Lebenszyklus der Immobilie und der geplanten Besitzdauer ab. Neben den steuerlichen Überlegungen sind aber auch finanzielle, organisatorische, haftungstechnische und betriebswirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen. 

Ohne situationsbezogene Steuerberechnung ist eine objektive Entscheidungsgrundlage unmöglich. Wir beraten Sie gerne. 

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