Liegenschaftsunterhalt im Kanton Aargau: Welche Kosten können Sie abziehen?

Renovieren, sanieren oder energetisch aufrüsten – als Eigentümer einer Liegenschaft entstehen regelmässig erhebliche Kosten. Doch nicht jede Investition ist steuerlich gleich zu behandeln.

Im Kanton Aargau können bei Liegenschaften im Privatvermögen insbesondere werterhaltende Unterhaltskosten, bestimmte Versicherungs- und Verwaltungskosten sowie unter bestimmten Voraussetzungen energetische Investitionen und Rückbaukosten steuerlich berücksichtigt werden.

Unterhalt oder wertvermehrende Investition?

Die entscheidende Frage lautet: Wird der bisherige Zustand erhalten oder entsteht ein Mehrwert?

Reparaturen, Renovationen und ein gleichwertiger Ersatz sind grundsätzlich als Unterhalt abzugsfähig. Führt eine Massnahme dagegen zu einer Komfort-, Qualitäts- oder Leistungssteigerung, ist der wertvermehrende Anteil grundsätzlich auszuscheiden.

Gerade bei Küchen, Badezimmern, Heizungen oder umfassenden Renovationen ist deshalb eine genaue Beurteilung wichtig.

Energetische Sanierungen können besonders interessant sein

Investitionen in Energie- und Umweltschutz können bei bestehenden Gebäuden unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich den Unterhaltskosten gleichgestellt werden.

Dazu gehören beispielsweise:

• Wärmedämmungen

• energetisch bessere Fenster

• Wärmepumpen

• Fernwärmeanschlüsse

• Ersatz eines Wärmeerzeugers

• Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien

Bei Neubauten oder Erweiterungen gelten besondere Einschränkungen. Auch bei gemischten Projekten kann eine Aufteilung erforderlich sein.

Grosse Sanierungen richtig planen

Die frühere Praxis des sogenannten «wirtschaftlichen Neubaus» wurde aufgegeben. Auch umfassende Sanierungen können deshalb steuerlich differenziert beurteilt werden. Entscheidend ist grundsätzlich die objektiv-technische Qualifikation der einzelnen Kosten. Der Zusammenhang eines grösseren Gesamtprojekts bleibt jedoch relevant.

Das eröffnet Gestaltungsmöglichkeiten – setzt aber eine saubere Planung und Dokumentation voraus.

Pauschalabzug oder effektive Kosten?

Bei Privatliegenschaften kann im Kanton Aargau grundsätzlich zwischen dem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten gewählt werden.

Der Pauschalabzug beträgt 10 % bei Gebäuden bis und mit zehn Jahren und 20 % bei älteren Gebäuden, jeweils bezogen auf Mietrohertrag bzw. Eigenmietwert. Bei grösseren Renovationen kann sich der Vergleich mit den effektiv angefallenen Kosten deshalb besonders lohnen.

Unser Tipp: Steuern bereits vor der Sanierung berücksichtigen

Bei grösseren Umbau- und Sanierungsprojekten sollte die steuerliche Behandlung nicht erst bei der nächsten Steuererklärung geprüft werden.

Eine klare Trennung von Unterhalt, wertvermehrenden Investitionen, energetischen Massnahmen und Rückbaukosten sowie eine saubere Dokumentation der Arbeiten können entscheidend sein.

Sie planen eine Renovation, Sanierung oder energetische Investition?

Wir prüfen für Sie, welche Kosten steuerlich abzugsfähig sind, wie Investitionen sinnvoll aufgeteilt werden können und welche Dokumentation erforderlich ist.

Lassen Sie Ihr Sanierungsprojekt frühzeitig steuerlich beurteilen – damit Sie Ihre zulässigen Steuerabzüge optimal nutzen können.