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Steuerabzüge beim Liegenschaftsunterhalt

Liegenschaftsunterhaltskosten – Welche Kosten können Hauseigentümer steuerlich abziehen?

Wer seine Immobilie richtig unterhält, spart nicht nur Renovationskosten, sondern häufig auch Steuern.

Renovationen, Reparaturen oder energetische Sanierungen können die Steuerbelastung erheblich reduzieren – vorausgesetzt, die Aufwendungen werden steuerlich korrekt qualifiziert. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen werterhaltenden Unterhaltskosten, wertvermehrenden Investitionen sowie energetischen Sanierungsmassnahmen.

Die steuerliche Beurteilung richtet sich nach den Bestimmungen des Bundesrechts (DBG und StHG) sowie nach der kantonalen Praxis. Im Kanton Aargau sind insbesondere das Merkblatt Liegenschaftsunterhalt (LUK) und die Wegleitung zur Steuererklärung massgebend. Zudem hat das Bundesgericht seine Rechtsprechung zum sogenannten wirtschaftlichen Neubau grundlegend geändert, was bei umfassenden Sanierungen zu einer deutlich differenzierteren steuerlichen Beurteilung führt.

Das Wichtigste auf einen Blick

Abzugsfähig sind grundsätzlich:

✔ werterhaltende Reparaturen und Renovationen

✔ Unterhaltsarbeiten an bestehenden Gebäuden

✔ energetische Sanierungen

✔ Gebäudeversicherungsprämien

✔ Einlagen in den Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum)

✔ Rückbaukosten beim Ersatzneubau unter den gesetzlichen Voraussetzungen

Nicht abzugsfähig sind grundsätzlich:

✘ Anbauten

✘ Erweiterungen

✘ Luxusausbauten

✘ wertvermehrende Investitionen

✘ Eigenleistungen des Eigentümers

Der entscheidende Unterschied: Werterhalt oder Wertvermehrung?

Die wichtigste Frage lautet:

Wird lediglich der bisherige Zustand erhalten oder verbessert die Investition die Liegenschaft dauerhaft?

Werterhaltende Kosten

Werterhaltende Aufwendungen dienen dazu, den bisherigen Zustand der Liegenschaft zu erhalten oder wiederherzustellen.

Beispiele:

  • Dachreparatur

  • Ersatz defekter Fenster

  • Fassadenrenovation

  • Ersatz der Heizungsanlage

  • Malerarbeiten

  • Ersatz des Bodenbelags

  • Service- und Wartungsarbeiten

Diese Kosten können grundsätzlich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Wertvermehrende Investitionen

Nicht abzugsfähig sind Investitionen, welche den Verkehrswert oder den Ausbaustandard der Liegenschaft erhöhen.

Beispiele:

  • Wintergarten

  • Wohnraumerweiterung

  • Dachstockausbau

  • zusätzlicher Balkon

  • Anbau

  • erstmaliger Einbau eines Cheminées

  • erstmaliger Einbau einer Klimaanlage

Diese Kosten erhöhen in der Regel die Anlagekosten der Liegenschaft und können erst bei einer späteren Veräusserung im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden.

Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichts

Eine wesentliche Änderung ergab sich durch die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichts.

Früher wurde bei einer umfassenden Totalsanierung teilweise von einem sogenannten wirtschaftlichen Neubau ausgegangen. In solchen Fällen konnten umfangreiche Renovationen insgesamt als nicht abzugsfähig qualifiziert werden.

Diese Praxis wurde aufgegeben.

Heute gilt:

Jede einzelne Baumassnahme ist separat darauf zu prüfen, ob sie werterhaltend oder wertvermehrend ist. Allein der Umfang einer Sanierung führt nicht mehr dazu, dass sämtliche Aufwendungen ihren Unterhaltscharakter verlieren.

Dies schafft deutlich mehr Rechtssicherheit für Eigentümer und erleichtert die steuerliche Planung grösserer Renovationen.

Welche Unterhaltskosten sind abzugsfähig?

Unter anderem gehören dazu:

  • Reparaturen

  • Unterhaltsarbeiten

  • Ersatz bestehender Gebäudeteile

  • Fassadenrenovationen

  • Dachunterhalt

  • Fensterersatz

  • Heizungsersatz

  • Sanitärreparaturen

  • Malerarbeiten

  • Bodenbeläge im Rahmen eines Ersatzes

  • Gebäudeversicherungen

  • Gebäudehaftpflichtversicherung

  • Glasbruchversicherung

  • Wasserschadenversicherung

  • Verwaltungskosten bei vermieteten Liegenschaften

  • Hauswartkosten

  • Unterhaltskosten der Umgebung (im Rahmen des bisherigen Zustands)

  • Gartenpflege

  • Einlagen in den Erneuerungsfonds nach den gesetzlichen Voraussetzungen

Energetische Sanierungen

Steuerlich besonders begünstigt sind Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz.

Beispiele:

  • Wärmedämmung

  • Ersatz der Fenster

  • Wärmepumpe

  • Solaranlagen (nach den geltenden gesetzlichen Voraussetzungen)

  • Ersatz einer Öl- oder Gasheizung

  • Dachisolation

  • Fassadenisolation

Übersteigen diese Investitionen das steuerbare Einkommen einer Steuerperiode, können die nicht berücksichtigten Kosten auf die zwei folgenden Steuerjahre übertragen werden.

Rückbaukosten beim Ersatzneubau

Seit 2020 können unter bestimmten Voraussetzungen auch Rückbaukosten steuerlich berücksichtigt werden.

Abzugsfähig sind beispielsweise:

  • Demontage

  • Abbruch

  • Entsorgung

  • Abtransport

Nicht abzugsfähig bleiben:

  • Neubaukosten

  • Aushub

  • Planierungsarbeiten

  • Erschliessungskosten

Besonderheiten im Kanton Aargau

Die Praxis des Kantons Aargau enthält zahlreiche Detailregelungen.

Beispiele:

  • Gartenunterhalt ist grundsätzlich nur soweit abzugsfähig, als der bisherige Zustand erhalten wird.

  • Wiederkehrende Strassenunterhaltsbeiträge können abzugsfähig sein.

  • Eigenleistungen des Eigentümers sind nicht abzugsfähig.

  • Bei Küchen- oder Badrenovationen erfolgt häufig eine Aufteilung in einen werterhaltenden und einen wertvermehrenden Anteil.

Gerade bei grösseren Umbauten empfiehlt sich deshalb eine vorgängige steuerliche Beurteilung.

Typische Praxisbeispiele

Massnahme Einkommensteuer
Dach reparieren ✅
Fenster ersetzen ✅
Küche ersetzen häufig teilweise abzugsfähig
Luxusküche teilweise wertvermehrend
Bad sanieren häufig teilweise abzugsfähig
Wärmepumpe ✅
Photovoltaikanlage grundsätzlich begünstigt
Garten neu gestalten ❌
Wintergarten ❌
Anbau ❌
Eigenleistungen ❌

Empfehlung

Bei grösseren Renovationen sollte die steuerliche Planung bereits vor Baubeginn erfolgen. Bereits die zeitliche Staffelung einzelner Arbeiten oder die korrekte Zuordnung von Rechnungen kann erhebliche Steuerersparnisse bewirken.

Eine frühzeitige Beratung verhindert zudem spätere Diskussionen mit der Steuerbehörde und sorgt dafür, dass sämtliche zulässigen Steuerabzüge optimal ausgeschöpft werden.

Fazit

Die steuerliche Behandlung von Liegenschaftsunterhaltskosten ist komplexer, als es auf den ersten Blick erscheint. Werterhaltende Unterhaltskosten, energetische Sanierungen und bestimmte Rückbaukosten können das steuerbare Einkommen erheblich reduzieren. Wertvermehrende Investitionen wirken sich hingegen in der Regel erst bei einer späteren Grundstückgewinnsteuer aus.

Gerade bei umfassenden Renovationen, Ersatzneubauten oder energetischen Sanierungen empfiehlt sich deshalb eine frühzeitige steuerliche Planung. Eine professionelle Begleitung stellt sicher, dass die geltenden gesetzlichen Möglichkeiten optimal genutzt und kostspielige Fehler vermieden werden.

Stand per: Juli 2026. Dieser Beitrag vermittelt die Grundsätze nach Bundesrecht und berücksichtigt die Verwaltungspraxis des Kantons Aargau. Da die konkrete steuerliche Beurteilung stets vom Einzelfall abhängt, empfiehlt sich bei grösseren Investitionen eine individuelle Beratung.

 

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In jeder Lebenssituation die passende Steuerberatung

In jeder Lebenssituation die passende Steuerberatung

Nichts ist so konstant wie der Wandel. Das Leben ist dynamisch, deshalb sind es die steuerlichen Lebenssituation auch. Hier einige der am häufigsten anzutreffenden Situationen und Fragen, wo eine Steuerberatung sinnvoll ist.

Eintritt in die Steuerpflicht:

  • Mit dem Eintritt in die Volljährigkeit, beginnt auch die Steuerpflicht.
  • Das erste mal eine Steuererklärung ausfüllen. Was muss ich dabei beachten?
  • Die Eidg. Steuerverwaltung ESTV, hat dazu eigens eine eigene website mit Infos erstellt. www.steuern-easy.ch

Zusammenleben, Konkubinat, Heiraten:

  • Was sind die Vor- und Nachteile vom Konkubinat oder dem verheiratet sein, aus steuerlicher und rechtlicher Sicht?
  • Was bedeutet der Begriff «Heiratsstrafe» aus steuerlicher Sicht?
  • Welcher Steuertarif kommt bei ledigen oder verheirateten, wann zur Anwendung?
  • Wer kann den Kinderabzug geltend machen, bei Kindern aus einer Konkubinatsbeziehung?
  • Soll ich einen Konkubinatsvertrag erstellen? Was soll darin geregelt sein?

Eigenheim, Liegenschaft kaufen:

  • Welche Steuerfolgen hat eine Liegenschaft im Privatvermögen?
  • Wie kann ich mein Eigenheim finanzieren?
  • Soll ich mir für die Finanzierung von den Eltern besser ein Darlehen oder einen Erbvorbezug geben lassen?
  • Kann ich einen BVG-Vorbezug machen und wie hoch sind die Kapitalsteuern?
  • Was ist der Eigenmietwert und wie muss ich diesen versteuern?
  • Soll ich meine Hypothek, direkt oder indirekt amortisieren?
  • Welche Liegenschaftsunterhaltskosten können bei den Steuern abgezogen werden?
  • Wie hoch sind die Grundstückgewinnsteuern beim Verkauf der Liegenschaft?
  • Wann kann ich einen Unternutzungsabzug geltend machen?

Selbständigkeit, Firma, Start-up gründen:

  • Habe ich ein nachhaltiges und überlebensfähiges Geschäftsmodell?
  • Was sind die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Rechtsformen?
  • Was sind die steuerlichen Unterschiede zwischen Personengesellschaften zu Kapitalgesellschaften?
  • Wie kann ich mit einem Unternehmen Steuerplanung betreiben?
  • Was muss ich bezüglich Mehrwertsteuer und Sozialversicherungen beachten?
  • Wie kann ich einen steueroptimierten Jahresabschluss erstellen?

Scheidung, Trennung:

  • Was sind die Steuerfolgen einer Trennung oder Scheidung?
  • Ab wann müssen getrennte Steuererklärungen ausgefüllt werden?
  • Wer darf den Kinderabzug geltend machen?
  • Wie sind die Unterhaltskosten zu deklarieren?
  • Wie sind die Geldzuflüsse aus gütterrechtlicher Auseinandersetzung zu versteuern?
  • Wie werden Einmalabfindungen für Unterhaltsleistungen besteuert?

Pensionierung, Nachfolgeregelung:

  • Kann ich mir eine Frühpensionierung leisten?
  • Wie hoch sind meine Renteneinkünfte aus AHV und BVG?
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Nachlassplanung, Erbschaft, Tod:

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