Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer

In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort zur Zahlung fällig, sondern aufgeschoben. Zum Beispiel bei einem Eigentumsübertragung bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Auch bei Handänderungen zwischen Ehepartnern, die im Zusammenhang mit dem Güterrecht stehen (zum Beispiel Wechsel des Güterstands) oder bei einer Trennung oder Scheidung wird die Steuer aufgeschoben. Zudem auch bei Landumlegungen oder Umstrukturierungen.

Doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Wird die Liegenschaft später an einen Dritten verkauft, ist die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer geschuldet – und zwar auf der Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis, nicht etwa zum Übernahmepreis. Allerdings wird die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers angerechnet.

Aufgeschoben wird die Grundstückgewinnsteuer bei selbst genutzten Liegenschaften auch dann, wenn der Verkaufserlös «innert einer angemessenen Frist» in ein neues Eigenheim in der Schweiz investiert wird (so genannte Ersatzbeschaffung). Je nach Kanton dürfen höchstens zwei bis vier Jahre zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft dazwischenliegen.

Wer eine neue Liegenschaft kauft hat, muss seine alte Liegenschaft in der Regel innert ein bis zwei Jahren verkaufen, damit die Steuer aufgeschoben wird. Ausnahmsweise verlängern die Steuerbehörden die Frist – zum Beispiel wenn gesundheitliche oder berufliche Gründe einen sofortigen Umzug erforderlich machen, oder wenn sich die Baubewilligung verzögert.

Wer hingegen den Verkauf nur deshalb hinauszögert, weil er steigende Preise erwartet, kann der Anspruch auf einen Aufschub verwehrt bleiben. Ausgeschlossen ist ein Steueraufschub zudem bei Zweit- und Ferienwohnungen sowie bei vermieteten Liegenschaften. Bei teilweise vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt der Aufschub nur für den selbst bewohnten Teil der Liegenschaft.

Der Steueraufschub gilt allerdings nur für den Teil des Gewinns, der in die Ersatzliegenschaft investiert wird. Wenn der Kaufpreis der neuen Liegenschaft tiefer ist als die Anlagekosten der alten Liegenschaft, muss der gesamte Gewinn sofort versteuert werden. Das ist häufig der Fall, wenn das Einfamilienhaus gegen eine Eigentumswohnung getauscht wird, welche deutlich günstiger ist.

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