Grundstückgewinnsteuer
Bei einem Verkauf oder Veräusserung von Grundeigentum (Land, Grundstücke, Liegenschaften, Immobilien) bezahlen natürliche und juristische Personen auf dem erzielten Verkaufsgewinn eine Grundstückgewinnsteuer. Bei den juristischen Personen kommt die Grundstückgewinnsteuer nur in Kantonen mit dem monistischen Verfahren zur Anwendung.
Berechnung des Grundstückgewinns
Die Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf. Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten.
Zu den Anlagekosten gehören der seinerzeitige Kaufpreis, die wertvermehrenden Investitionen seit dem Kauf der Liegenschaft, Notariatskosten, Maklerprovisionen sowie allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung der Festhypothek. Im Kanton Aargau können die Anlagekosten pauschalisiert werden, sofern die Besitzesdauer mehr als 10 Jahre beträgt.
Steuertarif bei der Grundstückgewinnsteuer
Die Steuersätze sind kantonal unterschiedlich. Im Kanton Aargau wird ein proportionaler Tarif gewählt und der Steuersatz ist abhängig von der Besitzesdauer. Beträgt der Steuersatz im ersten Jahr 40 % auf dem steuerbaren Grundstückgewinn, so nimmt er mit der Besitzesdauer ab und beträgt nach 25 Jahren noch 5 % des steuerbaren Grundstückgewinnes.
Steueraufschub
Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Grundstückgewinnsteuer zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. Dabei gibt es zwei Kategorien welche unterschieden werden:
- steueraufschiebende Handänderungen (Art. 97 StG)
- steueraufschiebende Ersatzbeschaffungen (§§ 98 und 99 StG)
Die einzelnen Aufschubstatbestände:
- Bei einem Eigentumswechsel durch Erbgang
- Bei einem Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht
- Bei Landumlegungen
- Bei einer Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, sofern ein Ersatzgrundstück erworben wird
- Beim Kauf einer Ersatzliegenschaft bei selbst genutztem Wohneigentum
Die Ersatzbeschaffung im Detail
Wird eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) mit Gewinn verkauft, so wird die Besteuerung aufgeschoben, soweit der Erlös zum Erwerb oder zum Bau einer ebenfalls selbstgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird. Wird nicht der gesamte Erlös in ein Ersatzobjekt reinvestiert, unterliegt der nicht wieder investierte Anteil am Erlös der Grundstückgewinnsteuer.
Der Aufschub bei einer Ersatzbeschaffung kann nur beantragt werden, sofern
- sowohl die verkaufte als auch die neu erworbene (oder zu erwerbende) Liegenschaft dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken am Hauptwohnsitz genutzt wird;
- die Verwendung des Erlöses für die Ersatzliegenschaft verwendet wird und;
- das Ersatzgrundstück in der Schweiz liegt.
Der Ersatz muss normalerweise innerhalb von zwei Jahren nach der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen. Längere Fristen sind in Einzelfällen möglich, wobei hier die Umstände, die zur Verzögerung führen, offengelegt werden müssen. Auch eine Vorweggenommene Ersatzbeschaffung ist möglich.
Ein Steueraufschub beim Verkauf einer Ferienwohnung kann nicht beantragt werden, da die Voraussetzung der dauernden Selbstnutzung nicht erfüllt ist.
Besitzdauer bei der Grundstückgewinnsteuer
Die Haltedauer ist für den Steuertarif entscheidend. Je länger die Liegenschaft gehalten wurde, desto weniger Grundstückgewinnsteuern fallen an. Im Kanton Aargau liegt der Steuersatz bei 40% des Gewinns im ersten Besitzjahr. Die Steuerbelastung nimmt dann mit Zunahme der Besitzdauer ab und endet bei 5% bei einer Besitzdauer von mehr als 25 Jahren.
Die Besteuerung des Grundstückgewinns sinkt bei längerer Besitzdauer. Eine Verschiebung des Verkaufs von wenigen Monaten kann so zu einem tieferen Steuerbetrag führen. Je nach Situation lohnt es sich also, den Verkaufszeitpunkt um wenige Monate hinauszuschieben.
Anlagekosten
Die Kosten für den Kauf oder die Erstellung der Liegenschaft können steuerlich geltend gemacht werden.
Wertvermehrende Investitionen
Wertvermehrende Investitionen können von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Steuerlich gelten diese als Anlagekosten, da diese eine dauernde Wertvermehrung bewirken. Typische Beispiele sind z. B. der Bau eines Wintergartens, der Ausbau des Dachstocks oder sämtliche Kosten welche bei der Einkommenssteuer nicht als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig waren.
Für die Anrechnung dieser Investitionen sollten immer die Originalbelege vorliegen.
Verkaufskosten
Die Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen, können von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Dazu gehören insbesondere allfällige Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern, Notariatsgebühren sowie eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank (der sogenannte „Penalty“).
Bei Fragen sind wir für Sie da.